정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정하고 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도를 제한하는 것을 골자로 한 초강력 부동산 대책을 발표하면서 서울 수도권 부동산 시장의 동요와 불안감이 커지고 있습니다 본격적으로 대책 시행 전에 어떻게든 규제를 피하려는 막판 거래가 쏟아져 나오는 등 혼란에 빠지는 모습입니다 e편한세상 에코델타 센터포인트 전문가들은 이번 대책이 전면 가동되면 거래절벽 현상이 나타나며 전반적으로 시장에 관망세가 커질 것으로 예상했습니다 반면 전월세 시장의 어려움이 가중되고 15억원 미만 주택으로 매수세가 집중될 것이란 전망도 나옵니다
15일 서울 노원 은평구 등에서는 급매 오늘 계약 가능 안내문이 붙은 매물들이 속속 올라왔습니다 갭투자가 막히기 전에 전세를 낀 매물을 매도하려는 막차 타기 움직임으로 풀이됩니다 성동 마포구 등 비강남 한강벨트 지역은 집주인들이 매도 의사를 철회하면서 매물이 씨 가 말랐습니다
성동구 대림강변타운 의 경우 전용면적 59와 전용 84 매물이 1개씩밖에 없었습니다 목동 일대 중개업소에선 대출 최대 한도를 맞추기 위해 매매 매수자 간 가격 줄다리기를 벌이는 모습도 목격됐습니다 규제지역 지정은 16일부터 토허구역은 20일부터 효력이 발생합니다 수도권 규제지역에서 15억원 이하 주택은 지금과 같이 주담대 한도가 6억원이지만 15억원 초과25억원 이하 주택은 4억원으로 25억원 초과 주택은 2억원으로 낮아지는 금융규제도 16일부터 시행됩니다 성동구의 한 중개업소 관계자는 토지거래허가제도 시행 전에 갭투자가 되는지 묻는 전화가 전국에서 걸려온다 며 지방 중개업소들은 당장 계약할 수 있는 서울 매물을 찾고 있더라 고 말했습니다
또 다른 중개업소 관계자는 가계약만 했던 고객들은 불안감에 계약을 빨리 체결하고 싶다는 연락이 온다 며 자금조달계획서 등 서류를 미리 제출하려는 사람들도 있다 고 전했습니다 전문가들은 강남 한강벨트 지역을 중심으로 나타났던 패닉 바잉 현상이 진정 국면에 접어들겠지만 급격한 거래 위축이 나타날 것이라고 내다봤다 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 거래를 꽁꽁 묶는 수준의 강력한 규제 라며 상급지 갈아타기와 갭투자에 제동이 걸리고 자금 출처 세무조사가 대폭 강화되는 만큼 저가 중고가 초고가 주택 등에서 연쇄적으로 거래가 막히는 현상이 나타날 우려가 있다 고 말했습니다 남혁우 우리은행 부동산연구원도 전반적으로 매물 급감이 발생할 것으로 예상된다 고 했습니다 사상 초유의 초강경 수요 억제책으로 인해 시장에 관망세가 짙어지면서 4분기 거래량이 크게 감소할 것으로 보인다
전월세난은 더욱 심화될 것으로 보인다 고흥 승원팰리체 하이엔드 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 구매 수요 억제로 임대차 시장에 내 집 마련 실수요가 머물거나 전세대출 규제 등으로 전세가 상승 압력이 지속될 수 있다 고 말했습니다
함 랩장은 전세가 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄겠지만 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다 고 지적했습니다 이미 서울 주택시장은 임대차 중심으로 빠르게 재편되는 중입니다 앞서 정부가 내놓은 6 27 대출 규제 이후 전체 거래 중 전세와 월세의 비중이 85 를 넘어섰습니다 매매 거래는 줄고 임대차 거래 중에서도 월세 거래 비중이 늘어나는 중입니다 서울부동산정보광장에 따르면 지난 8월 서울 주택 거래에서 중 전월세 거래의 비중은 86
1 에 달했습니다 6월 대비 두 달 만에 10 포인트 가까이 오른 수치다 특히 월세 거래가 차지하는 비중 이 전체의 절반을 넘어섰습니다
같은 기간 매매 거래 비중은 23 2 에서 13 9 로 급감했습니다 이는 강도 높은 대출 규제로 매매 자체가 어려워진 데다 갭투자 매매도 위축돼 전세 공급도 줄어든 영향입니다 전세 공급이 줄어들면서 실거주 수요가 월세로 몰리는 중이고 이에 전월세 가격이 동반 상승하며 임차인들의 부담이 커지고 있는 것입니다
정부가 풍선 효과 차단에 나섰지만 실수요자를 중심으로 15억원 이하 아파트 쏠림 현상이 나타날 가능성도 제기됩니다 부동산R114가 지난달 26일 기준으로 조사한 시세에 따르면 강북 강서 관악 구로 금천 노원 도봉 동대문 성북 은평 중랑구는 15억원 이하 아파트 비중이 90 를 넘는다 마포구와 인접한 서대문구는 15억원 이하 아파트 비중이 89
8 로 마포구의 대안으로 부상하고 있습니다 이외에 인천이나 화성 동탄 등 규제 지역과 맞닿은 비규제 지역으로 매매 수요가 이동할 것이란 전망도 나옵니다 함 랩장은 규제 지역을 피해 이동하는 풍선 효과로 경기 외곽이나 입주 물량이 부족한 지역이나 교통 및 택지개발 정비사업이 포진한 수도권 호재 지역으로 수요가 이전할 가능성이 있다 고 말했습니다 집값 안정 효과에 대한 의견은 엇갈립니다 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 6 27 대책에 이어 2차 충격 요법인 만큼 전반적으로 숨 고르기 장세 들어갈 것 이라며 단기 급등지역이나 토허제 지정 대상 지역은 일부 매물이 나오면서 가격이 하락할 가능성이 있다 고 말했습니다
반면 올해 집값 상승을 주도한 강남권과 한강벨트 지역은 현금 부자들의 매수 비중이 높아 규제를 통한 통제가 어렵다는 점에서 집값 잡는 효과가 크지 않을 것이란 전망도 적지 않습니다 세금 압박 등으로 다주택자가 매물을 내놓지 않는 가운데 희소가치가 높아져 거래절벽 속에서 가격이 오르는 역설적 상황이 나타날도 수 있습니다 함 랩장은 시중에 풀린 풍부한 유동자금과 기준금리 인하 기대 전월세 가격 상승 불안 요인이 겹치며 수요자의 집값 상승 전망과 무주택 또는 1주택 상급지 교체 수요의 주택 구매까지 완전히 진화할 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다 고 말했습니다